Il 90% circa delle richieste di mutuo ha una durata superiore ai 15 anni, con un allungamento dei piani di rimborso che ha fatto segnare per la fascia 25-40 anni un incremento di 8,5 punti percentuali rispetto al 2021.

Nell’ultimo trimestre del 2022 si è assistito a un progressivo aumento dei tassi variabili ed a una effettivo consolidamento di quelli fissi. A dicembre la differenza tra il costo medio dei mutui a tasso fisso (3,40%) e variabile (2.90%) ha raggiunto circa 50 basis point, in deciso calo rispetto ai 170 bp della scorsa estate quando il tasso fisso superava il 3% ed il variabile non raggiungeva l’1,5%.

Questa situazione ha determinato il ritorno dei mutui con finalità di surroga che hanno incrementato costantemente il loro peso a partire dall’agosto 2022, passando dall’8% di fine luglio al 36% di gennaio 2023, con un aumento di 28 punti percentuali, spinti principalmente da mutuatari con contratti a tasso variabile che vogliono passare al fisso in vista di ulteriori rincari.

In alternativa è possibile rinegoziare il mutuo con l’attuale banca, passando da un tasso variabile a un tasso fisso oppure a un tasso misto, rata protetta o con cap. Tra l’altro nella riunione del 2 febbraio la Bce ha alzato i tassi base di mezzo punto, annunciando un aumento analogo per il prossimo mese. Il mercato aveva intuito da diverso tempo il rialzo avvenuto nella riunione di giovedì, anche se non era ancora del tutto scontato. Tuttavia, ulteriori nuovi aumenti nelle prossime settimane, potrebbero mettere ancora a dura prova l’economia di quelle famiglie con mutui a tasso variabile.

Ovviamente, l’impatto è minore laddove il debito residuo o la durata del finanziamento siano più brevi. Esaminando la distribuzione delle richieste di mutuo in relazione all’eta’ del richiedente, la fascia under 35 si conferma al primo posto nei volumi di domanda, con il 34% del totale. Segue la fascia 35/44 con il 30,5% delle richieste. Tra i motivi che hanno inciso favorevolmente sull’andamento della domanda vanno segnalati l’estensione al 2023 delle garanzie statali per i mutui prima casa agli under 36, gli incentivi di ristrutturazione e, soprattutto, i mutui green per l’efficientamento energetico dell’abitazione o per effettuare lavori che consentono un miglioramento delle prestazioni da questo punto di vista.

Il mutuo giovani eleva la garanzia statale dal 50 all’80% del valore dell’immobile. Inoltre viene concessa l’esenzione dal pagamento delle imposte ipotecaria, catastale e di registro. Può essere richiesto da tutti coloro che, al momento di stipulare il contratto di acquisto, non abbiamo compiuto 36 anni e che presentino un Isee che non superi i quarantamila euro.

Invece, tra i vantaggi di rendere la propria casa più ecologica possono esserci, l’eliminazione delle spese di istruttoria, l’estensione delle durate, un piano di ammortamento flessibile, una decurtazione dei tassi di interesse, a cui si associano i benefici riferibili al risparmio energetico a lungo termine, al comfort abitativo e al valore dell’immobile. Oltre alle misure e i bonus governativi connessi all’acquisto di case in classe energetica A e B e per la riqualificazione energetica degli immobili. Per quanto riguarda invece le ristrutturazioni, anche nel 2023 è disponibile il bonus ristrutturazione, cioè l’incentivo per chi effettua lavori edilizi in un edificio ad uso abitativo.

La detrazione del 50% sull’IRPEF fino a massimo 96.000 euro di spesa, è riconosciuta per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2024. Per quanto riguarda invece il settore della locazioni residenziali, si e’ accentuato lo squilibrio tra la domanda e offerta. Mancanza di stock abitativo disponibile e inflazione hanno spinto i prezzi all’insu, con rialzi importanti.

Minor offerta e più clienti generano tensioni sui prezzi, anche se, nell’ultima parte del 2022, c’è stato un rallentamento forse dovuto al fatto che, all’attuale livello dei prezzi, insieme all’inflazione che riduce le possibilità di pagamento degli inquilini, il livello massimo potrebbe già essere stato raggiunto.

Francesco Megna

Referente commerciale in Banca