Centodieci? Sì, battiti al cuore per minuto: quelli che scattano di fronte alle ennesime notizie che giungono dal fronte, sempre più tumultuoso, del super eco bonus, sempre più super eco rebus dalla difficile soluzione dopo l’ipertrofia di provvedimenti correttivi susseguitisi nel corso degli ultimi diciotto mesi e delle enciclopediche circolari interpretative e chiarificatrici (sic) dell’Agenzia delle entrate, a cui si devono aggiungere gli interpelli delle Direzioni regionali di AdE e le sentenze della magistratura ordinaria.

Tanto che, in alcune regioni come la Sicilia, si comincia a parlare di “esodati del 110”: tutti coloro, dalle imprese appaltatrici e subappaltatrici ai lavoratori edili fino ai committenti – che rischiano crisi irreversibili di liquidità e, nell’ipotesi di condomini, inquilini e piccoli proprietari, addirittura l’assoggettamento all’obbligo di restituire per intero il capitale e di corrispondere all’erario centrale somme pari al triplo del beneficio non goduto, ossia del valore dell’investimento che si credeva di poter portare in detrazione.

Un campanello d’allarme che è stato suonato dai costruttori di Ance, la federazione di settore interna a Confindustria, e da un gruppo di avvocati d’impresa recenti capo all’istituto di alta formazione Icaf. Il precedente governo guidato dall’ex Banchiere centrale di via Nazionale e di Francoforte, infatti, di fronte all’accertamento di una pluralità di presunti episodi fraudolenti, a oggi stimati in 6 miliardi di euro complessivi, adottò per decreto tutta una successione di restrizioni ogni volta più invasive, agendo sia sul numero delle possibilità di cessione del credito d’imposta, sia sui poteri – detti cautelari – in capo all’Agenzia delle entrate. Poteri, appunto, che alcuni interpreti del diritto civilistico non hanno esitato a definire ai limiti del diritto d’ipoteca che la macchina di accertamento e riscossione esattoriale si arrogherebbe nei confronti degli immobili condominiali.

Fino a poco tempo fa, si riteneva che il potere di AdE di mettere sotto ipoteca un immobile si limitasse a quelle unità di prima abitazione di proprietà dei contribuenti morosi dell’allora Equitalia: una norma che risale al 2013 e che venne deliberata dal governo PD PdL di Enrico Letta affinché fosse affermato il principio di non pignorabilità della prima casa. La quale però, per effetto di quel medesimo decreto, perdeva inevitabilmente appeal di valore sul mercato per il semplice fatto che non poteva essere né locata né posta in vendita, avvitando così la situazione problematica del debitore anziché avviarla a soluzione ragionevole.

Relativamente al super eco bonus, si è deciso di procedere in analoga maniera errata: finendo con il colpire quelle comunità di condomini e di piccoli proprietari che che, nelle sedi delle assemblee straordinarie condominiali, su indicazione dei propri amministratori avevano deliberato l’approvazione di progetti di rigenerazione energetica e antisismica e l’affidamento dei lavori a una o più ditta appaltatrici, il più delle volte senza gara preventiva al fine di accelerare i tempi rispetto al carattere temporaneo e temporalmente ristretto del beneficio fiscale ideato dal Governo Conte bis.

Adesso, sta emergendo una serie di casi dai quali risulta, o risulterebbe, un deficit di informativa degli amministratori al momento di sottoporre le proposte di delibera al voto approvativo dei condomini riuniti in assemblea. Cosicché, molti di questi ultimi vengono ora a scoprire che il mancato pagamento di talune spese, connesse ai lavori ammissibili al 110%, così come della rata Imu (ex Ici), non può essere portato a compensazione dal credito d’imposta, e che l’esistenza delle asseverazioni tecniche sui progetti deliberati, così come delle polizze assicurative in capo all’amministratore condominiale piuttosto che al general contractor o all’impresa affidataria, non costituiscono motivo di esonero da responsabilità individuali del committente.

Quest’ultimo, oltre a doversi fare carico delle spese del cantiere, potrebbe essere chiamato dagli uffici fiscali a versare una sanzione pari a un massimo del 300 per cento del beneficio a cui avrebbe avuto diritto. Insomma, dal 110 in entrata al 300 per cento in uscita.

In parecchi casi, come se ciò non bastasse, ai condomini non è stata spiegata con chiarezza la distinzione, sul piano degli effetti delle conseguenze, tra cessione sic et simpliciter del credito e sconto in fattura accordato dall’impresa appaltatrice: mentre nel primo caso era infatti possibile una traslazione del principio di responsabilità (fino a prova contraria di malafede), con l’accettazione dello sconto in fattura rimaneva la responsabilità in solido del committente e l’obbligo a sostenere il pagamento dei lavori in cantiere in caso di non ammissibilità alla detrazione.

All’origine di tutto, vi è lo stesso peccato originale alla base di tutte le normative italiane che prevedono l’attribuzione di benefici tributari, bonus o sussidi: la mancanza di una chiara regolamentazione dello strumento dell’interpello fiscale preventivo, affinché sia ripristinata in partenza la certezza giuridico legale e sia chiaro chi ha diritto e chi no alle detrazioni d’imposta o alle erogazioni monetarie vigenti nel nostro ordinamento.
Una alleanza, propiziata dai governi Conte bis e Draghi di allora, fra direzioni regionali e provinciali delle entrate, commissioni tributarie, istituti bancari, camere di commercio, prefetture e amministrazioni comunali, con la creazione di sportelli unici municipali per la presa in carico delle richieste di ammissione al super evo bonus, avrebbe favorito il lavoro dei progettisti e degli amministratori condominiali e reso più consapevole l’attività deliberativa e di affidamento da parte delle assemblee straordinarie dei condomini.

Per poter procedere a ciò, tuttavia, sarebbe stato necessario stabilire un arco temporale di validità del 110% tale da evitare inopportune e improduttive rincorse all’accaparramento del super sconto in edilizia con l’obiettivo di realizzare ristrutturazioni senza risorse proprie.

Una vicenda esemplare in negativo, che ha vanificato il sogno di poter conseguire la crescita di valore del proprio immobile – prospettiva che viene meno in caso di prolungato provvedimento cautelare dell’agenzia delle entrate – e che non promette nulla di buono nel caso entrasse in vigore la nuova direttiva europea sulle case green, sulla quale alla contrarietà del governo Meloni si è aggiunto più di recente l’atteggiamento molto dubbioso della BCE in merito ai rischi per le Banche commerciali di secondo livello che hanno a garanzia dei propri finanziamenti erogati un’enorme massa di immobili.