Pubblichiamo una interessante dichiarazione di Christopher J. Waller, membro del Consiglio dei governatori della Federal Reserve, che riguarda il mercato immobiliare statunitense. Egli è intervenuto nel corso di una importante conferenza.

“Grazie, Debra, e grazie all’Istituto Alrov e al Rutgers Center for Real Estate per l’invito a partecipare a questa conferenza. Oggi vorrei parlarvi principalmente degli sviluppi nel mercato immobiliare residenziale dall’inizio della pandemia e poi guardare avanti alle prospettive per l’edilizia abitativa. Considerero come sono aumentati i prezzi degli affitti e delle case e come la politica monetaria e fiscale ha influenzato questi prezzi. In qualità di membro del Federal Open Market Committee (FOMC), osservo da vicino le tendenze immobiliari perché incidono sulla nostra ricerca della massima occupazione e stabilità dei prezzi. Il settore immobiliare fornisce un contributo considerevole al prodotto interno lordo, sia dagli investimenti immobiliari che dalla spesa per consumi per i servizi abitativi, che è ciò che gli affittuari ei proprietari di abitazione pagano per il riparo e i servizi forniti dagli alloggi.

Anche gli immobili sono importanti per l’inflazione. I servizi abitativi rappresentano circa il 15 per cento dell’indice dei prezzi della spesa per consumi personali e rappresentano una quota ancora maggiore di un altro noto parametro dell’inflazione, l’indice dei prezzi al consumo. Il settore immobiliare è anche una classe di attività ampia e ampiamente detenuta, quindi è importante per la missione della Federal Reserve di promuovere la stabilità finanziaria.

Così, come tutti sappiamo, una caratteristica singolare dell’espansione degli Stati Uniti dopo la recessione del COVID-19 è stato il mercato immobiliare rovente. Credimi, so che è rovente perché sto cercando di comprare una casa qui a Washington e il mercato è pazzesco. Sia i prezzi delle case che gli affitti sono aumentati in modo significativo in tutta la nazione, mentre i tassi di sfitto per le case in affitto e occupate dai proprietari sono in calo. Cominciamo dagli affitti, perché gli affitti ci danno le informazioni più dirette su quanto siano convenienti i servizi abitativi. All’inizio della pandemia, la crescita degli affitti è rallentata poiché la domanda è diminuita per vivere in aree dense in cui gli alloggi in affitto tendono a essere concentrati mentre alcune persone, in particolare i giovani adulti, si trasferivano con la famiglia e gli amici. Tuttavia, più recentemente gli affitti hanno subito una forte accelerazione. In rete, gli affitti sono aumentati del 6,5% da gennaio 2020, secondo i prezzi tracciati nell’indice dei prezzi al consumo (CPI).

Ciò non è in linea con il ritmo degli aumenti degli affitti osservati nell’IPC negli ultimi cinque anni. Ma ci sono buone ragioni per pensare che questo numero non rifletta pienamente la misura in cui gli affitti sono cresciuti. Il CPI misura gli affitti che le persone stanno attualmente pagando, con contratti di locazione che possono essere lenti per riflettere le condizioni del mercato. Nel frattempo, le misure della rendita di mercato sono aumentate di molto più del 6,5% negli ultimi due anni. Ad esempio, CoreLogic’ L’indice degli affitti unifamiliari è aumentato del 12% nei 12 mesi fino a dicembre e la misura di RealPage di chiedere l’affitto per le unità in edifici multifamiliari è aumentata del 15% nei 12 mesi fino a febbraio. Sulla base di varie misure di richiesta degli affitti, alcune ricerche recenti suggeriscono che il tasso di inflazione degli affitti nell’IPC raddoppierà nel 2022. In tal caso, la rendita come componente dell’inflazione accelererà, il che ha implicazioni per la politica monetaria.

L’affitto è una quota significativa delle spese mensili per molte famiglie, ma le famiglie a basso reddito spendono una parte maggiore del loro budget per l’edilizia abitativa, quindi l’aumento degli affitti colpisce più duramente queste famiglie. Nel 2019, quelli nel quintile più basso del reddito familiare hanno dedicato il 41% della loro spesa all’alloggio, mentre quelli nel quintile più alto hanno speso solo il 28%. Una notizia migliore per gli affittuari a basso reddito è che gli aumenti degli affitti non sono stati maggiori nei quartieri in cui tendono a vivere. In particolare, i dati di RealPage suggeriscono che gli affitti richiesti sono aumentati del 16% nei quartieri a reddito basso e moderato da gennaio 2020 a febbraio 2022, lo stesso che nei quartieri a reddito più alto.

Questa è la storia degli affitti. E l’economicità dell’acquisto di una casa? I prezzi delle case sono aumentati cumulativamente del 35% dall’inizio della pandemia, secondo lo Zillow Home Value Index. Tale tasso di aumento è molto più rapido rispetto ai cinque anni precedenti e persino più rapido rispetto al boom immobiliare della metà degli anni 2000. Guardando negli ultimi due anni, si potrebbe pensare che il forte aumento dei prezzi delle case avrebbe reso più difficile per gli affittuari diventare acquirenti per la prima volta. Sorprendentemente, non abbiamo ancora visto prove di ciò. La percentuale di affittuari di età compresa tra 20 e 45 anni che è passata alla proprietà di una casa l’anno scorso è stata la più alta dalla Grande Recessione. Potrebbe essere che il tempo trascorso a casa durante la pandemia abbia reso gli affittuari più interessati a possedere una casa, o che le persone ricevano aiuto dalla famiglia o dagli amici con gli acconti, o che alcune persone scelgono di acquistare case più piccole di quelle che avrebbero fatto qualche anno fa, quando i prezzi erano più bassi.

Qualunque siano le cause, l’aumento degli acquirenti per la prima volta è evidente.
L’acquisto di case durante la pandemia è stato forte anche tra le famiglie minoritarie. Nel 2020, il 7,3% dei prestiti per l’acquisto di case per proprietà occupate dai proprietari è stato stipulato da famiglie nere, il livello più alto dal 2007 e ben al di sopra del minimo del 4,8% nel 2013. Tuttavia, il divario nei tassi di proprietà della casa tra le minoranze e le famiglie bianche rimane molto ampio. Inoltre, secondo i dati del Census Bureau, i tassi di proprietà delle case per le famiglie nere e ispaniche sembrano essere diminuiti nel corso del 2021. Queste tendenze potrebbero riflettere che gli effetti economici negativi della pandemia sono stati avvertiti in modo sproporzionato dalle famiglie di minoranza. In effetti, la ricerca mostra che i proprietari di case di minoranza avevano molte più probabilità di saltare i pagamenti del mutuo e di entrare in concessione del mutuo rispetto ai proprietari di case bianchi.

Ora, la capacità di una famiglia di permettersi l’acquisto di una casa è anche una funzione degli oneri finanziari. Le azioni di politica monetaria hanno avuto un effetto notevole sui tassi ipotecari. Lo strumento principale della Fed, l’intervallo obiettivo per il tasso sui fondi federali, è stato ridotto al limite inferiore effettivo nel marzo 2020. Inoltre, si prevedeva che il tasso di riferimento sarebbe rimasto basso fino a quando l’economia non avesse resistito al grave shock del COVID-19. Questa impostazione e le indicazioni prospettiche sulla fascia obiettivo hanno esercitato pressioni al ribasso sui tassi di interesse sia a breve che a lungo termine, compresi i tassi ipotecari. La Fed ha anche acquistato titoli del Tesoro e titoli garantiti da ipoteca di agenzia (MBS) per favorire il buon funzionamento del mercato e supportare condizioni finanziarie accomodanti. Al netto, i tassi sui mutui a 30 anni sono scesi di circa 1 punto percentuale da gennaio 2020 a gennaio 2021, il che ha contribuito a ridurre i costi dell’aumento dei prezzi delle case in quel periodo.

Per la maggior parte del 2021 i tassi dei mutui a 30 anni sono rimasti abbastanza stabili intorno al 3% o meno prima di iniziare a salire alla fine dell’anno. Oggi, i tassi dei mutui a 30 anni sono ben al di sopra del 4% e ora sono leggermente più alti di quando è iniziata la pandemia. Questo aumento può essere in parte attribuito alle comunicazioni e alle azioni della Fed. In particolare, le comunicazioni di fine 2021 indicavano che, con una sostanziale ripresa dell’economia e un’inflazione elevata, l’accomodamento della politica monetaria avrebbe iniziato a rilassarsi. In primo luogo, abbiamo agito riducendo e poi interrompendo gli acquisti di asset. In secondo luogo, all’inizio di questo mese, abbiamo innalzato l’intervallo obiettivo per il tasso sui fondi federali al di sopra del limite inferiore effettivo e abbiamo segnalato che è probabile che nei prossimi mesi sia appropriato un ulteriore inasprimento delle politiche. A seguito di tali comunicazioni,
In poche parole, i costi degli alloggi, misurati in base agli affitti o al pagamento mensile medio dei proprietari di case, sono aumentati notevolmente durante la pandemia. L’economia ci dice che una combinazione di domanda crescente e limiti all’offerta di alloggi ha guidato questo cambiamento. Lasciatemi parlare di ciascuno di questi a turno.

La domanda di spazi abitativi è stata particolarmente forte durante la pandemia. I blocchi, il lavoro a distanza e la scuola potrebbero aver spinto le persone a cercare case con più spazio, portando a un aumento della domanda di case più grandi e altrimenti migliori. In effetti, la dimensione media delle nuove case unifamiliari è aumentata nel 2021, invertendo una tendenza al ribasso dal 2015 al 2020. Le vendite al dettaglio nei negozi di forniture per l’edilizia sono aumentate durante la pandemia, poiché i proprietari di case hanno aggiunto spazio o apportato altri miglioramenti che potrebbero aumentare la qualità le loro case. A gennaio, questa spesa era del 42% superiore alla media del 2019 e, anche dopo l’adeguamento per il forte aumento del prezzo dei materiali da costruzione, era ancora del 19%. Un’indicazione di persone che si scambiano un alloggio è evidente confrontando gli indici del valore della casa di Zillow per tipo di alloggio. Da gennaio 2020 l’indice delle case unifamiliari è aumentato più di quello dei condomini. Inoltre sono aumentati gli acquisti di seconde case.

Nel frattempo, i cambiamenti nella formazione delle famiglie potrebbero aver contribuito all’aumento della domanda di alloggi nell’ultimo anno circa. Mentre molte famiglie sono aumentate di dimensioni durante i primi mesi della pandemia, quando i giovani sono tornati a casa dei genitori, questo cambiamento sembra essersi ampiamente invertito entro la fine del 2021. La frazione di adulti di età compresa tra i 18 e i 30 anni che è a capo di le proprie famiglie sono ora tornate vicino alla media 2017-2019. L’aumento del numero di famiglie ha spinto al ribasso i tassi di sfitto di alloggi da livelli già bassi. I tassi di affitti e immobili sfitti sono diminuiti considerevolmente durante la pandemia, raggiungendo minimi nel quarto trimestre dello scorso anno che non si vedevano dagli anni ’80.

I cambiamenti legati alla pandemia nella domanda di alloggi, in affitto e di proprietà, hanno coinciso con un aumento a lungo termine della domanda di vivere in alcune parti del paese. Negli ultimi decenni, la domanda di vivere in città con lavori ben pagati e molti servizi urbani è aumentata, facendo aumentare i costi degli alloggi in queste aree. Tra le aree metropolitane nel quartile più alto della domanda di alloggi locali, la popolazione è aumentata dell’80% e i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati di oltre il 110% dal 1990 al 2019 dopo l’adeguamento all’inflazione. Per la nazione nel suo insieme, la popolazione è aumentata solo del 32% e i prezzi delle case sono aumentati del 59%.

Sebbene questa tendenza alla vita urbana abbia sostenuto per anni la domanda e i prezzi degli immobili commerciali, dopo la pandemia, più persone lavorano a casa e si è verificato un corrispondente calo della domanda di spazi per uffici, in particolare nelle aree centrali. I passaggi delle carte d’ingresso agli uffici sono diminuiti del 50% rispetto ai livelli pre-pandemia nelle grandi città e i tassi di posti liberi degli uffici sono aumentati a livello nazionale, dal 12% nel 2019 al 16% nel quarto trimestre del 2021. Gli aumenti sono stati maggiori nelle aree urbane e in particolare nelle aree centrali delle grandi città costiere. Dovremo vedere se le persone continuano a lavorare da casa. Mentre i bassi tassi di casi di COVID possono indurre alcuni lavoratori a tornare in ufficio, alcuni potrebbero tornare solo a tempo parziale, mentre altri potrebbero non tornare affatto, poiché molte organizzazioni hanno apportato modifiche per funzionare efficacemente con i lavoratori remoti.

Questo è il lato della domanda. Il lato dell’offerta sta spingendo nella stessa direzione, verso mercati immobiliari più ristretti e alloggi più costosi. L’offerta di alloggi negli Stati Uniti è stata probabilmente più limitata ultimamente che mai dalla fine della seconda guerra mondiale. Una stima è che l’attuale crescita dell’offerta di nuove unità abitative sia di circa 100.000 unità in meno all’anno che sarebbero necessarie per sostenere l’aumento tendenziale della domanda da formazione di nuclei familiari e sostituzione di unità in deprezzamento. L’offerta si adegua ai cambiamenti dell’economia più lentamente della domanda a causa del tempo necessario per pianificare e costruire. Con i lavoratori a casa e le strozzature nella fornitura, si sono verificati cali legati alla pandemia nella produzione e importazione di molti materiali da costruzione. Queste carenze di offerta hanno contribuito all’aumento vertiginoso dei prezzi dei fattori di produzione. Nel gennaio 2022, i prezzi del legname inclusi nell’Indice dei prezzi alla produzione erano superiori del 92% rispetto alla media del 2019. Anche con l’aumento dei costi dei materiali, i fornitori non sono stati in grado di tenere il passo con la domanda. Il volume di legname attualmente venduto è superiore di oltre il 150% rispetto allo scorso agosto ed è similmente superiore al volume medio dei dieci anni precedenti.

Il lavoro è anche un input chiave nella costruzione di case. L’offerta di manodopera edile, come altri settori, è stata frenata da problemi specifici della pandemia come il prepensionamento. Una misura della tensione del mercato del lavoro per il settore edile è aumentata costantemente dal 2010 al 2019 e poi nel 2021 è stata più del doppio del livello registrato durante il boom edilizio della metà degli anni 2000. Anche le normative locali sull’uso del suolo hanno svolto un ruolo nel limitare l’offerta di alloggi negli ultimi decenni. Probabilmente non a caso, queste normative hanno avuto la tendenza ad essere più restrittive nelle aree con un’elevata domanda di alloggi. C’è stato un crescente dibattito pubblico su queste restrizioni alla costruzione di case locali, non solo a livello locale, ma tra i governatori e le legislature statali. Sebbene alcune normative locali siano state modificate per consentire una maggiore costruzione di alloggi nelle aree ad alta domanda, gli effetti richiederanno tempo e resta da vedere se gli aumenti dell’offerta creati da questi cambiamenti normativi saranno sufficienti a soddisfare la domanda locale”.